深圳物管费调整需至少公示30日

　　物业服务费和物业管理费调整涉及千家万户，颇受关注。 广州日报全媒体记者 轩慧 摄

　　深圳某住宅小区实景。

　　历经逾七个月的调研、走访、再修改，备受关注的《深圳经济特区物业管理条例（修订草案修改一稿）》（以下简称“二审草案”）4月23日提交市六届人大常委会第三十三次会议进行二审。在一审草案明晰了业主共有部分产权归属、降低业主大会和业主委员会成立门槛等事项原则和方向的基础上，“二审草案”进一步探索可执行的操作细节，增加了物业服务费调整机制的内容，并提出了物业管理费因此可进行相应调整，引发关注。

　　“物业服务费”可调整 业主可联名提议撤销“物业管理费”调整至少公示30日 超20%业主联名可提议撤销决定

　　物业服务费调价难是影响物业服务水平和质量的重要因素，此次“二审草案”增加了合理调整物业服务费的内容，明确“业主大会或物业服务企业可根据物业服务内容与标准、人力成本、物价水平等因素的变动情况提议调整物业服务费”，同时规定业主大会可以授权业主委员会在一定幅度内和物业服务企业协商决定调整物业服务费。业主大会未授权的，业主委员会可在深圳市上一年度居民消费价格变动的幅度内和物业服务企业协商决定调整物业服务费。

　　在业主委员会作出调整物业服务费决定公示期间，业主提出异议的，经物业管理区域占业主总人数20%以上的业主或者占全体业主所持投票权数20%以上的业主联名，可以提议业主大会撤销该决定。在业主大会作出决定前，业主委员会作出调整物业服务费的决定不得执行。同时，规定物业服务费调整间隔不得少于十二个月。

　　由于物业服务费是按照一定比例或数额从物业管理费中提取并支付给物业服务企业，调整物业服务费可能需要相应调整物业管理费。对此，“二审草案”第五十四条明确“因调整物业服务费需要调整物业管理费收取标准，调整幅度未超过物业服务费调整幅度的，由业主委员会决定；超过物业服务费调整幅度的，由业主大会决定。”

　　而在物业管理费调整机制上参照了物业服务费的调整，规定业主委员会作出调整物业管理费的决定，至少公示30日方可生效。公示期间业主提出异议的，经物业管理区域占业主总人数20%以上的业主或者占全体业主所持投票权数20%以上的业主联名，可提议业主大会撤销该决定。在业主大会作出决定前，业主委员会作出调整物业管理费的决定不得执行。

　　五万以下“应急维修费”物管可先垫付 业主共有物业收益可缴“专项维修金” 外墙清洗费由业主共有资金列支

　　“二审草案”还将物业外墙、楼顶的检查责任落实到物业服务企业，规定物业服务企业应当对物业楼顶、外墙每年至少检查一次并公示检查结果，所需费用从物业管理费中列支。外墙墙面存在脱落危险、屋顶或者外墙出现渗漏等情况的，依照紧急维修的相关规定执行。物业天面、外墙的清洗、粉刷，按照深圳市有关建筑物和公共设施清洗翻新的相关规定执行，所需费用从业主共有资金中列支。

　　对于维修费的使用，“二审草案”规定，发生紧急情况时，由物业服务企业进行应急维修，维修费用由物业服务企业先行垫付。维修费用在五万元以下的，由物业服务企业持业主委员会的证明向区主管部门直接申请拨付；维修费用在五万元以上的，物业服务企业还应当向区主管部门出具街道办事处审核意见、有关部门整改通知书或鉴定机构证明等资料。

　　“二审草案”增加了业主可以用共有物业收益缴纳或者补足日常收取的专项维修资金的规定。同时明确，业主大会决定将物业管理区域内日常收取的专项维修资金移交市物业专项维修资金管理机构统一管理的，由业主大会或者物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户；业主大会开设共有资金账户的，物业管理区域内日常收取的专项维修资金可由业主大会自行依法管理。日常收取的专项维修资金的缴纳标准由市主管部门会同市发展改革部门制定。

　　“物管费”涨跌公平合理最受关注

　　一次审议后，如何解决部分住宅物业小区无法成立业主大会、选举业主委员会或业主委员会无法正常履职的物业管理问题，以及建立“质量价格相符”的物业服务价格调整机制的问题仍是各界探讨焦点。

　　昨天知悉“物业服务费”和“物业管理费”调整机制的市民陈先生告诉记者，作为老百姓，他最关心物业管理费涨跌公平合理问题，建议《深圳经济特区物业管理条例》在后续修订中继续细化操作性，对于复杂的物业管理收费机制问题，政府应进一步发挥引导和宏观调控这只“看得见的手”的作用，同时不应“一刀切”，而是积极制定居民住宅“物业服务费”和“物业管理费”指导标准，对物业服务进行分级分类评估并形成标准化，让松散的业主委员会自治组织有可以借鉴和参考的标准，进而有效推进数量庞大的住宅小区物业服务有序提质。

　　老旧小区逾20%业主联名 即可向街道办申请成立“业委会筹备组” 新建小区售出50%即可启动筹备业委会

　　考虑到目前深圳全市仍有近六成的住宅小区尚未成立业主自治组织，为促进老旧小区业主自治，“二审草案”还增加规定，经物业管理区域占业主总人数20%以上的业主或者占全体业主所持投票权数20%以上的业主联名，可以向街道办事处书面申请成立筹备组。收到书面申请后一个月内，街道办事处应当成立筹备组召开首次业主大会，以破解老旧小区业主自治组织成立难创造条件。

　　另外，为提高业委会筹备组工作效率，“二审草案”将新建物业管理区域启动成立筹备组的时间节点修改为“新建物业管理区域物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积50%以上或者首套物业出售并交付使用满一年之日起15日内”。

　　而业主们选择物业服务企业的方式也修改为，业主大会选聘物业服务企业“应当以公开招标为原则”，业主大会决定继续聘用原物业服务企业或者业主大会决定采用协议选聘等方式的除外。同时还增加了非法定理由物业服务企业不得对物业相关专有部分或者共有部分实施停水、停电、停气的规定。

　　“二审草案”还对条文篇幅进行了调整和精简，由原来全文共一百五十六条精简为一百零七条。

　　业委会成员缴物管费、停车费及使用停车位情况需定期公开通报

　　为回应调研中加强物业管理信息公开透明，保障业主知情权和监督权建议，“二审草案”进一步强化了物业管理信息公开机制，规定相关信息公示除在物业管理区域显著位置公开张贴外，要求同时在物业管理信息平台发布信息，并且时间不少于10日；同时明确“业主可以查阅业主大会、业主委员会、监事会所有会议资料，并有权就物业管理事项向业主委员会、监事会或者监事提出询问，业主委员会、监事会或者监事应当及时予以答复”，并要求“业主委员会应当定期将工作情况通报全体业主，并每半年公示业主委员会委员、候补委员、监事缴纳物业管理费、停车费情况以及停车位使用情况。另外，物业管理区域业主共有资金账目的使用和管理情况的公示间隔由每半年修改为“每季度”。（文、图/广州日报全媒体记者刘畅 （署名除外））